投資信託/株/REIT のバックアップ(No.2)

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投資信託/株/REIT へ行く。
- 1 (2006.09.30 (土) 07:32:20)
- 2 (2007.01.01 (月) 03:51:38)
- 3 (2007.04.24 (火) 05:20:59)
- 4 (2007.06.09 (土) 06:04:03)

REIT (Real Estate Investment Trust、リート) †

REIT は、不動産を対象とした投資信託です。

特徴としては以下の通り。

4-5% 程度の高配当利回り中心
半年毎に不動産に対する投資、賃貸収入等による利益を分配します。株のように積極的に売り買いされるわけではないので短期的なキャピタルゲインよりは長期を見越したインカムゲイン（配当金）が主な収入になります。
株とは異なった値動き
REIT は、不動産が対象により同じ証券である株とは異なった値動きをすることが多いです。株価が落ちている場合に釣られて落ちることは少ないですし、逆に上がることすら珍しくないです。
このような特性上、安定した資産運用を目的としたポートフォリオに REIT が組み込まれることも多くなっているようです。
インフレに強い（と言われている）
不動産収入である賃貸収入は、物価にあわせて上下するのでインフレに強く傾いた場合でも賃貸料もそれに合わせて値上げされるのでインフレに強いとされています。

1万円から始められる投資信託
1万円から始められる投資信託では、証券化されている J-REIT 銘柄を複数組み入れて資産運用しています。株と同じ方法で各銘柄を個別に購入することも可能ですが、単元株で 20-100万円必要になることより、そこそこの資産が無いとリスク回避が難しいです。
J-REIT
J-REIT は、日本の REIT のことを指します。追加型株式投資信託として運用されている REIT の場合、日本を除く世界の REIT による運用で、J-REIT の場合、日本の REIT のみによる運用のことを指すことが多いようです。
J-REIT は年間で約 3.7% 程度('06/09現在)の安定したインカムゲインによる収入が期待できるとしています。あくまで証券ですので価格変動リスクと隣り合わせなのは意識した方が良いでしょう。リスクと照らし合わせた場合、4% 程度のゲインがリスクに合ったものなのか判断が分かれる所のようです。不動産関連が不人気なのはこの国の黒歴史が所以でしょうけど。
ファンド・オブ・ファンズ (FoF) REIT（追加型株式投資信託）は FoF として運用します。REIT 自身が投資信託による運用ですので、それを複数運用する追加型株式投資信託は FoFという扱いになります。FoF しか選択肢が無いのですから、FoF のコスト高について気にする必要はないでしょう。
- 投資信託/運用/ファンド・オブ・ファンズ

投資信託/リスト/REIT
REIT（追加型株式投資信託）で運用している投資信託をリストにしています。

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関連情報 †

www.tse.or.jp/cash/reit/index.html
本拠地。東京証券取引所の REIT 解説ページです。

不動産投資商品検索サイト SPC-REIT.COM
ロイターの情報元。各 REIT の情報量が多いです。
投資商品としての不動産証券化商品チェックポイント［詳細版］ (不動産証券化協会 -ARES-)
不動産証券化商品についての注意点について PDF にて纏められています。詐欺が多い分野なんですね。
J-REIT情報 (モーニングスター)
モーニングスターの J-REIT 特集。

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特集記事 †

山形浩生の『ケイザイ2.0』第24回　REIT(不動産投資信託)を考える (Hot Wired, 02.06.04)
当時、これを読んでかなり REIT が眉唾モノに思えた。今もそうかもしれないが、少なくとも米国の REIT 配分は悪くないと思う。J-REIT は少し高いよね。

不動産投資信託 (投信資料館)
REIT についての情報が纏まっています。お勧め。
FAQ158　東証J-REIT指数（配当込み）ってどんな指数？ (投信資料館)
FAQ120　会社型投資信託ってどんな仕組み？ (投信資料館)

www.yomiuri.co.jp/atmoney/s_guide/sg050914.htm
YOL の記事「＜第８２回＞ＲＥＩＴって何？」。
www.yomiuri.co.jp/atmoney/f_lesson/at_fl_05101401.htm
YOL の記事「＜第１２回＞注目の投資信託　REIT」。

ファンドアナリストの視点 - 国内REITファンドの動向 (モーニングスター, 06.09.25)
ファンドアナリストの視点 - REITファンドの動向（vs J-REIT） (モーニングスター, 05.05.30)
ファンドアナリストの視点 REITファンドの動向 (モーニングスター)

不動産投資信託（ＲＥＩＴ）に潜むリスク (ホンネの資産運用セミナー, 05.10.23)

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用語 †

REIT（リート） (野村アセットマネジメント)
不動産投資信託 (松井証券)
REIT (モーニングスター)

wikipedia:REIT

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REIT指数 †

世界主要国のリート指数の推移（円ベース） (野村アセット・マネジメント)
各国の REIT 指数が纏められています。見やすいです。

STBRI J-REIT INDEX (住信基礎研究所)
J-REIT のインデックス。日・米・豪の REIT 比較もあって興味深い。
livedoor株:KSISU1075
www.tse.or.jp/topix/reit/index.html
東証 REIT 指数。

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REIT の信託報酬 †

追加型投資信託で運用されている J-REIT の場合、証券化された会社型投資信託を複数組み込むことになります。よって一般的に REIT/J-REIT を扱う投資信託は、複数のファンドを纏めて運用する「ファンド・オブ・ファンズ」という運用形態になります。

例えば「DKA J-REITインデックスファンド」のような追加型投資信託では「日本ビルファンド投資法人（１口辺り100万円程度）」や「ジャパンリアルエステイト投資法人（１口辺り100万円程度）」等の会社型投資信託を複数取り込んでいます。

「DKA J-REITインデックスファンド」自体には「0.68775%」の信託報酬が掛かります。それでは REIT 自身にはどの程度の信託報酬が支払われているか、というのが今回の調査目的。

DKA J-REITインデックスファンドの運用報告書にあった日本ビルファンド投資法人の資産運用報酬についての公開情報です。「開示されている直近決算期における投資口１口当りの資産運用報酬等」(半年分)は以下の通り。

項目	円
(A) 資産運用報酬	1,712-
(B) 資産保管委託報酬	50-
(C) 一般事務委託報酬	138-
(D) 役員報酬	28-
(E) 会計監査人報酬	28-
(F) その他	196-

投資口１口当りの価格*1は「1,060,000円」。
(A)～(F)の半年分の報酬の合計は「2,152円」。ということで１年分の報酬は「4304円」と仮定。
結論：日本ビルファンド投資法人の信託報酬は年0.41%程度に相当する、はず。

全ての REIT は日本ビルファンド投資法人程度の信託報酬を受け取っていると仮定すると「DKA J-REITインデックスファンド」のトータルでの信託報酬は 1.1%(=0.68775+0.41) 程度と推定出来ます。

＃実際、他の REIT を計算すると全然信託報酬が違ったりするのですが (^^;

Y!株:8951.t：日本ビルファンド投資法人投資証券
Y!株:8952.t：ジャパンリアルエステイト投資法人

(06.08.15：記載)